租房中介突然倒闭，房东要收房，租户交了钱却没地方住……近年来，“高收低租”“长收短付”的中介模式屡屡“爆雷”，让不少租户陷入“钱房两空”的困局。今天我们通过一则真实案例，看看遇到这种情况该怎么办！

一、案情回顾

两年前，房东郝先生把自家房子交给某租赁公司打理，每月租金3200元。租赁公司随后将房子分租给了石先生、杨先生和陈先生三人。没想到两年后，这家租赁公司经营不下去倒闭了，不仅拖欠郝先生租金，还没把情况告诉三租户。

郝先生发现后，通过微信通知工作人员解除合同，并要求三租户腾退房子。三租户觉得委屈：“我们按时交房租，没有违约，没收到租赁公司的解除合同收房通知，现在要求我们退房，凭什么？”

双方僵持不下，最后闹上了法院。最终法院判决三位租户限期腾房，并支付超期占有使用费。

二、法律分析

1.房东为什么能收回房子？

根据《民法典》第563条的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以要求解除合同。本案中，该租赁公司明确表示无法继续履行合同，工作人员通过微信告知郝先生“公司要倒闭了，租金肯定给不了了，来收房吧”。郝先生随即通过微信向工作人员发送了解除合同通知，工作人员也表示收到，因此双方合同已经正式解除。合同解除后，该租赁公司应向郝先生返还房屋。

2.租户为什么不能继续住？

根据《民法典》第716条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。三租户与中介签订的合同虽有效，但其权利来源依附于房东同意中介将房屋出租、获取收益的权利。现在郝先生和中介的合同解除了，中介无权再出租房子，租户继续住着就没有合法依据。中介违约导致合同无法继续履行时，房东有权收回房屋，租户需及时腾退，租户和中介的纠纷，应该另行解决，不能拿这个理由对抗郝先生收回房子。

3.预付租金和违约金该找谁要？

本案中，租户杨先生称其已预付长期租赁的租金，并提出反诉要求房东郝先生返还其预付租金，但法院驳回了其诉讼请求。这是因为房东郝先生与租户杨先生之间并不存在直接的合同关系，杨先生的主张缺乏法律依据。

根据《民法典》第577条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此当中介公司违约导致合同无法履行时，租户应向合同相对方中介公司追责，要求其返还预付租金并支付违约金，而非拒绝腾房或要求房东返还预付租金。

法条速递

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

三、避坑指南

选中介，擦亮眼

△核查中介资质：可通过“国家企业信用信息公示系统”官网查询中介的注册信息，核实其经营范围是否包括中介服务，同时注意查看其营业执照是否在有效期内，避免遇上“空壳公司”。

△实地考察办公地：正规中介通常有固定办公场所，且门面标示清晰。如果中介只通过线上联系，对线下办公地点含糊其辞，或者办公地点简陋、临时，就需要警惕。

△选择靠谱平台：可优先选择由政府相关部门主导建设的住房租赁交易服务平台，这些平台会审核发布房源的主体资格，对房源的真实性进行严格把关，大大降低遇到“黑中介”的风险。也可选择管理体系较为规范，信誉度较高的大型连锁中介公司，服务质量与安全性更有保障。

签合同，别大意

△仔细阅读合同条款：在签订合同前，要逐字逐句阅读合同内容，特别是关于服务内容、收费明细、违约责任、退费条件等重要条款。如果合同中有模糊不清或不合理的地方，要及时与中介沟通并要求解释清楚。

△警惕霸王条款：合同中出现“服务费不退”、“最终解释权归中介”等霸王条款，需当场质疑，并要求中介进行修改或补充附加协议，将口头承诺书面化。

△警惕不合理收费：正规中介的收费通常是公开透明的，按行业标准比例收费。如果中介收取的费用过高，或者有看房费、信息费、建档费等不合理收费项目，就需要谨慎考虑。

留证据，很重要

△保留沟通记录：在和中介沟通的过程中，无论是通过电话、短信还是网络聊天工具，都要保留好相关的沟通记录。这些记录可以作为后续解决纠纷的证据，如中介承诺的房屋条件、租金优惠等信息。

△保留缴费凭证：对于支付的租金、押金等费用，要索取正规的发票或者收据，并且妥善保存。发票或收据上应该注明费用的性质、金额等相关信息，以便在出现问题时能够有据可查。